Compravendita con riserva di proprietà e adempimenti immobiliari

Compravendita con riserva di proprietà e adempimenti immobiliari

Forniti chiarimenti sul trattamento delle compravendite immobiliari con riserva di proprietà, in particolare sugli adempimenti di pubblicità immobiliare e sulle modalità di esecuzione della voltura catastale (AdE - Risoluzione 04 novembre 2026, n. 42/E)

La risoluzione richiama la disciplina civilistica della vendita con riserva di proprietà prevista dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile. In tale schema contrattuale il compratore ottiene immediatamente il godimento del bene e ne assume i rischi dal momento della consegna, mentre il trasferimento della proprietà si perfeziona solo con il pagamento dell'ultima rata del prezzo. Nonostante il differimento dell'effetto traslativo, il contratto costituisce una compravendita definitiva e non richiede una successiva manifestazione di volontà delle parti per il passaggio della proprietà.

Con riferimento alla pubblicità immobiliare, l'Agenzia precisa che il contratto di compravendita con riserva di proprietà deve essere trascritto fin dal momento della stipulazione. La trascrizione deve rendere conoscibile ai terzi l'esistenza del patto di riservato dominio, così da assicurare una completa rappresentazione della situazione giuridica dell'immobile e tutelare i soggetti interessati.

A tal fine, viene ritenuto opportuno indicare espressamente nella nota di trascrizione la natura dell'atto come "compravendita con riserva di proprietà", potendo inoltre riportare ulteriori informazioni utili, quali il momento previsto per il pagamento dell'ultima rata. Il successivo pagamento integrale del prezzo dovrà essere reso conoscibile mediante la relativa annotazione nei registri immobiliari.

La risoluzione affronta anche il momento in cui deve essere effettuata la voltura catastale. L'obbligo sorge già con la stipulazione e la registrazione del contratto, poiché l'atto costituisce il titolo da cui trae origine la vicenda traslativa, anche se il trasferimento della proprietà si realizza solo successivamente con il pagamento integrale del prezzo.

Di conseguenza, il successivo perfezionamento dell'acquisto della proprietà non determina l'obbligo di una nuova voltura catastale. L'intestazione catastale rappresenta infatti un aggiornamento degli archivi e non modifica la titolarità civilistica del diritto, che resta in capo al venditore fino al saldo dell'intero prezzo.

In conclusione, l'Agenzia delle Entrate afferma che:
- il patto di riservato dominio deve essere adeguatamente evidenziato nella nota di trascrizione mediante l'indicazione della particolare tipologia di negozio giuridico;

- la voltura catastale deve essere richiesta già in occasione della stipulazione e della registrazione dell'atto, senza necessità di un ulteriore aggiornamento dopo il pagamento dell'ultima rata;

- negli atti catastali non sono richieste annotazioni aggiuntive sulla riserva di proprietà, poiché la peculiarità dell'operazione emerge dalle ordinarie modalità di aggiornamento collegate alla trascrizione nei registri immobiliari.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risoluzione 04 novembre 2026, n. 42/E