Prima casa, via libera all’agevolazione per i fabbricati collabenti

Prima casa, via libera all’agevolazione per i fabbricati collabenti

Forniti chiarimenti sull’applicazione dell’agevolazione "prima casa” all’acquisto di un fabbricato collabente censito in categoria catastale F/2 (AdE - Risposta 26 maggio 2026, n. 108)

L’istanza riguarda un contribuente che ha sottoscritto, in data 8 luglio 2024, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un fondo rustico, censito al catasto terreni, con annessa unità collabente ed area scoperta pertinenziale, censita al catasto fabbricati nella categoria catastale F/2, costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna. La stipula dell’atto definitivo è prevista entro il 30 giugno 2026.

Il contribuente dichiara di possedere i requisiti previsti dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), e chiede se possa usufruire delle agevolazioni prima casa in sede di stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l’unità immobiliare censita in categoria F/2, precisando che la pratica edilizia di ristrutturazione sarà avviata e completata entro tre anni dalla stipula del contratto definitivo e che l’immobile sarà destinato ad abitazione.

Nella soluzione interpretativa proposta, il contribuente ritiene di poter accedere al beneficio impegnandosi ad ultimare i lavori ristrutturazione e a provvedere al successivo accatastamento dell’unità collabente in categoria abitativa entro tre anni dalla stipula dell’atto di compravendita, oltre a trasferire la propria residenza entro il medesimo termine.

A sostegno della propria tesi viene richiamata l’ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025, n. 3913, dalla quale emerge che il riconoscimento dell’agevolazione "prima casa" non richieda l’idoneità abitativa dell’immobile al momento dell’acquisto, consentendo quindi il beneficio anche per un immobile collabente rientrante nella categoria F/2.

Nel parere viene ricordato che le agevolazioni prima casa sono disciplinate dalla nota II-bis del TUR, la quale stabilisce che l’aliquota del 2% si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, a condizione che ricorrano i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla norma.

Si evidenzia inoltre che l’acquisto deve riguardare unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative. In particolare, vengono considerate “case di abitazione” i fabbricati censiti nelle categorie catastali abitative del gruppo A, ad esclusione delle categorie A/10, A/1, A/8 e A/9.

La risposta richiama anche la circolare 12 agosto 2005, n. 38, nella quale si riconosce la possibilità di applicare l’agevolazione ai fabbricati ancora in corso di costruzione, purché strutturalmente concepiti per uso abitativo. Viene ricordato che la giurisprudenza di legittimità ha più volte riconosciuto il beneficio per gli immobili censiti in categoria F/3 destinati ad abitazione.

Con riferimento agli immobili F/2, si precisa che si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.

La risposta si sofferma quindi sull’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913 del 2025, secondo la quale né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa.

Secondo la Corte, ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza.

Viene inoltre evidenziato che la circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, risultando sufficiente che l’immobile sia “strutturalmente destinato ad uso abitativo”.

La Corte afferma quindi il principio secondo cui il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, assumendo rilievo la concreta possibilità che il bene venga destinato, attraverso gli interventi edilizi necessari, ad uso abitativo.

Alla luce del quadro normativo, della prassi e del recente orientamento giurisprudenziale, si ritiene che il contribuente possa usufruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla norma e siano rese nell’atto le dichiarazioni richieste dalla nota II-bis.

Resta fermo che l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa.

In conclusione, viene precisato che devono, quindi, ritenersi superate le indicazioni fornite con la risposta a interpello del 30 agosto 2019, n. 357.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risposta 26 maggio 2026, n. 108